На что обратить внимание при покупке дома с земельным участком?

На что обратить внимание при покупке дома с земельным участком?

Красивый дом с хорошим участком – это еще не все. Прежде чем принять такое важное решение, как приобретение нового дома, следует проанализировать множество аспектов.

Если вам предстоит покупка частного дома, на что обратить внимание прежде всего, что важно не упустить? Следует проверить документы и юридический статус дома и земельного участка, состояние здания и коммуникаций, изучить окружающую обстановку, нет ли каких-либо учреждений, которые создают шум или выделяют неприятные запахи, и еще множество моментов стоит уточнить перед покупкой. Давайте рассмотрим их подробнее.

На что обратить внимание при покупке дома с земельным участком?

Хотите собственное домовладение, но вместо того, чтобы строить, предпочитаете покупать готовый старый дом? Он мог использоваться, но остаться в хорошем состоянии, может быть более старым и дешевым, но требующим ремонта, а может быть новым в «сыром» состоянии? Ниже приведены советы о том, как осуществляется на вторичном рынке покупка загородного дома, на что обратить внимание.

На что обратить внимание при покупке дома с земельным участком

Покупка старого дома – на что обратить внимание?

Дом мечты не обязательно должен быть новым – построенным нами или по нашему заказу подрядчиком. Очень часто на вторичном рынке появляется недвижимость, которая искушает ценой, привлекательным внешним видом или удачным местоположением. Инвестирование в существующее имущество может стать отличной альтернативой, если мы точно знаем, каковы его преимущества и недостатки. Когда мы хотим осуществить покупку дома с земельным участком, мы не должны принимать решение под импульсом, важно основательно и без эмоций тщательно изучить и проанализировать всю информацию о правовом статусе дома и земельного участка, доступных документах и ​​техническом состоянии здания. Кроме того, мы должны ответить на вопрос, соответствуют ли дом и земельный участок нашим потребностям или необходимо его отремонтировать или адаптировать.

Если здание в хорошем состоянии первоначальная оценка может быть выполнена самостоятельно. Однако, если есть какие-либо сомнения относительно его состояния, стоит воспользоваться помощью компетентного инженера-строителя, который будет правильно интерпретировать внешний вид подозрительно влажных стен, трещин или других признаков. У профессионалов имеется оборудование для определения многих показателей, например, уровня влажности или эффективности вентиляции. Кроме того, специалист укажет места, где стоит сделать ремонт и назовет приблизительную стоимость работ по реконструкции или ремонту. В некоторых обстоятельствах он может порекомендовать сделать более тщательную техническую экспертизу тех элементов старого дома, которые могут вызвать в будущем проблемы.

Покупка старого дома

На что обратить внимание при наружном осмотре дома?

  1. Местоположение дома. Расположен ли он в первом ряду зданий, прямо рядом с дорогой, или скрыт за холмом. Является ли дорога, на которой он построен дорогой с большим объемом трафика, или это внутренний проезд? Состояние подъездных путей – асфальт, гравий или грунтовка?
  2. Проект. Из проекта можно узнать (и не придется верить на слово), план дома, какие материалы и какие технические решения использовались при строительстве. Кроме того, в техническом описании проекта есть площади в квадратных метрах всех комнат.
  3. Состояние крыши. Стоит подняться на чердак или на последние этажи (если возможно, затем перейти на крышу) и убедиться, что крыша не протекает. Если есть пятна на потолке, скорее всего, потребуется ремонт.
  4. Наружная отделка дома. Следует проверить состояние наружной отделки дома, насколько хорошо он изолирован и утеплен. Если утепления нет, то придется рассчитывать на высокие счета за отопление. В качестве альтернативы можно самостоятельно утеплить дом, но это довольно большие расходы. Надо удостовериться, что со стен на отпадает штукатурка и не облупливается краска. Эти симптомы часто указывают на плохой дренаж воды с крыши, утечки или плохо установленные водостоки.
  5. Дымоход. При использовании старых дымоходов не всегда есть возможность установки камина или современной системы центрального отопления. Замена или реконструкция дымохода в этом случае принесет большие расходы.
  6. Ограждение. Это может быть металлическое ограждение на фундаменте, сетчатые, бетонные сборные, досчатые заборы или кирпичная стена. Стоит осведомиться, в каком техническом состоянии забор.

Ограждение

На что обратить внимание при внутреннем осмотре дома?

  1. Окна – старые или новые, плотные или с щелями.
  2. Двери – какое имеют состояние входные и межкомнатные.
  3. Напольное покрытие. Это обычные плитка, деревянные доски, ламинат или паркет. Старый паркетный пол необходимо очистить, отремонтировать и покрыть лаком. Иногда старый паркет, хотя на первый взгляд и выглядит удовлетворительно, требует замены.
  4. Внешний вид стен и потолка, особенно в ванной комнате и у окон. Если в помещении есть грибок, значит повышена влажность, и нового хозяина ждет много работы. Если на стенах имеются трещины, это может указывать на плохой фундамент. Хорошие фундаменты являются основой не только хорошо построенного дома. Также надо посмотреть на штукатурку внутри комнат. Если она трескается, придется ее заменить.
  5. Ванная комната. Если в ванной есть керамическая плитка, следует проверить, в каком она состоянии, в каком состоянии швы. Также надо оценить состояние сантехнических приборов, что придется менять, а что можно оставить.
  6. Электроснабжение. Попросите владельца включить все электроприборы сразу, чтобы узнать, что система в порядке. Спросите об электрических проводах – медь или алюминий?
  7. Водопровод. Стоит открыть краны и посмотреть, какое давление воды и какова ее температура. Какие трубы установлены – медь, оцинкованная сталь или пластик?
  8. Газоснабжение. Если в доме есть газовая плита, следует проверить все горелки. Посмотреть, насколько велико пламя, что является признаком сильного или слабого давления газа.

Покупка деревянного дома – на что обратить внимание?

При покупке деревянного дома важно обратить особое внимание на насекомых, которые питаются древесиной. Если такие насекомые обнаружены, то лучше найти другой дом.

Какие документы проверить при покупке дома с земельным участком?

При принятии решения о покупке дома, на что обратить внимание – документы – это первое, что стоит посмотреть. Какие документы надо проверить?

  1. Документ, подтверждающий право собственности на дом, это может быть договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в право наследства, договор дарения или мены.
  2. Свидетельство о государственной регистрации – выписка из государственного рееестра прав собственности, кадастровый паспорт.
  3. Технический паспорт на дом, в котором задокументирована узаконенная площадь дома общая и площадь отдельных комнат и помещений.
  4. Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (документы о приватизации или о купле-продаже).

Также следует проверить паспортные данные владельца дома и его/ее супруга/супруги, выписку о прописанных в доме людях, также потребуется согласие супруга/супруги на сделку.

Наиболее важными документами, подлежащими анализу, являются Свидетельство о государственной регистрации и кадастровый паспорт. Кадастровый номер присваивается дому и не меняется со сменой его владельца. Важно проверить соответствие технической документации фактическому состоянию дома – все постройки, пристройки должны быть узаконены. В противном случае это может поставить нас под угрозу – конструкция может быть произвольной или может быть выполнена не в соответствии с утвержденным проектом. «Исправление» такой ситуации создает сложные финансовые издержки, а некоторые виды реконструкции узаконить невозможно.

Также важно осведомиться об ограничениях собственности, таких, например, как закладная. Данные, содержащиеся в земельном и ипотечном реестре, следует сравнивать с фактической ситуацией, например, количеством этажей.

Другим документом, который позволит нам оценить правовой статус, является выписка из земельного кадастра. Мы снова найдем номер участка вместе с площадью, данными владельца, типом земли, классом земли и номером земельного регистра. Карта сопровождается картой – контуром земельного кадастра со зданиями с границами недвижимости. Можно увидеть границы смежных участков, форму земельного участка и схему дома, а также количество этажей.

Чем старше дом, тем меньше шансов получить все домашние документы. Тем не менее, стоит спросить у владельца, есть ли у него:

  1. Разрешение на строительство дома и акт о введении его в эксплуатацию.
  2. Строительный проект. Отсутствие этого документа может указывать на то, что здание не было построено в соответствии с утвержденным проектом.
  3. Договора на водоснабжение и водоотведение, электроснабжение, газоснабжение.
  4. Договора с поставщиками кабельного телевидения и интернета.
  5. Инструкции по эксплуатации оборудования. Они необходимы, когда в доме есть приборы, требующие сложной или непрерывной работы и обслуживания.

Оценка земельного участка

После проверки правового статуса недвижимости мы должны провести оценку земли земельных участков. Лучше всего начать с проверки границ и соответствия их с данными земельного регистра и геодезической карты. В этом поможет геодезист, который проверит, есть ли граничные камни или другие отличительные ориентиры в углах участка. Кроме того, он будет измерять его и сравнивать с геодезической картой, а в случае сомнений воссоздаст границы участка и будет измерять поверхность. Например, может оказаться, что забор соседа находится в пределах того имущества, которое мы планируем купить.

Стоит узнать, не случается ли такое, что участок периодически заливается дождевой водой, стекающей с дороги или соседних участков, что во время сильных ливней может стать серьезной проблемой. Также следует узнать, не бывает ли затоплений водой, протекающей вблизи реки.

Если на участке растут деревья, надо оценить их состояние и выяснить, можно ли их срубить в будущем. Больные старые деревья могут стать угрозой для дома. Следует также помнить о том, что пышная растительность требует заботы.

Оценка стоимости земельного участка

Стоимость участка зависит от его местоположения, состояния, условий локального плана развития (например, генплана города), наличия инфраструктуры, коммуникаций. Если интересует точная стоимость недвижимости, придется обратиться к лицензированному оценщику.

Будет ли старый дом функциональным?

Покупая старый дом, мы не влияем на расположение и функции помещений. Однако, если нынешнее расположение интерьера нам не подходит, мы можем подумать о его изменении. Уже на этапе покупки недвижимости полезно поработать с архитектором. Только опытный специалист сможет оценить возможности внутреннего ремоделирования – разрушения, перемещения стен, расширения дверных и оконных проемов, других работ по реконструкции здания. Основными элементами и параметрами, которые ограничивают возможности реконструкции в помещениях, являются: грузоподъемность потолков (в некоторых случаях ее можно увеличить), конструкция стен и дымоходов, изменение которых очень дорогое. Изучая дом и имея планы по реконструкции, хорошо отметить на чертежах, какие стены несущие и как распределена нагрузка.

Большинство домов правильно ориентированы относительно сторон света следующим образом: гостиная находится на южной стороне, а ванная комната и кухня – на северной. Но это не всегда так, поэтому следует проверить, насколько хорошо освещен дом солнцем, как меняется экспозиция в течение года и соответствует ли солнечный свет, попадающий в комнаты, нашим предпочтениям. Некоторые дома, расположенные между старыми деревьями, могут выглядеть красиво, но густая растительность может создавать вечные сумерки. Если мы не можем оценить, какое количество солнечного света поступит зимой и летом, можно поручить сделать это архитектору. Таким образом, мы узнаем, в какое время крыша дома будет находиться в лучах солнечного света.

Как оценить экономическую эффективность восстановления старого дома?

Когда дом выглядит плохо, видно, что никто не жил в нем много лет, но его цена исключительно интересна, а местоположение привлекательно, стоит воспользоваться помощью профессиональных оценщиков. Они смогут рассказать нам, может ли дом быть расширен или перестроен, или, возможно, лучше отказаться от покупки и поискать другой дом.

Однако, если мы уже решились, будет полезно получить оценку экспертов – в старом доме они могут найти несколько неприятных сюрпризов, например, во время ремонта окажется, что стена изготовлена ​​из другого материала, чем мы предполагали. Также может оказаться, что многие вещи необходимо заменить (например, окна, двери, систему водопровода и канализации). Если же наиболее важные элементы конструкции находятся в хорошем состоянии, то после хорошего ремонта дом подходит для жизни. Стоимость ремонта старого дома оценивается на основе предварительного анализа.

Прежде чем мы купим старый дом, следует оценить, сколько будет стоить нам его содержание. Для этого можно спросить у владельца размер счетов за отопление (за газ, электроэнергию), а также за воду, вывоз мусора или откачку выгребной ямы.

Хорошо спросить у соседей о взаимоотношениях с нынешним домовладельцем. Могут выясниться некоторые споры и неудовлетворенности – например, деревья, растущие вблизи границы и др. Хотим мы этого или нет, мы приобретем эти споры вместе с домом.